Перестанут строить? Что ждёт рязанский рынок недвижимости?

Совсем недавно, когда обсуждалось строительство школы в Кальном, горожане призадумались: как вышло так, что большой микрорайон строили без стратегического планирования, без учёта необходимости важных социальных объектов?

Это при том, что застройка там продолжается и сейчас. Не только в Кальном, но и в отдалённых частях Дашково-Песочни, в Семчино, на Московском и в других районах города.

Всё из-за эскроу-счетов

Но, видимо, в ближайшем будущем ситуация кардинально поменяется, поскольку прогнозы относительно дальнейшего строительства не из лучших. По информации пресс-службы рязанского минстроя, существенно снизилось число выданных разрешений на строительство. Если в 2018 году их было 67, то в 2019 – всего лишь 4.

Основная причина такого спада, по мнению экспертов, в ведении эскроу-счетов. Как считает президент рязанской палаты недвижимости Марина Рундаева, проекты домов, которые начали строить, подходят к концу – объекты скоро сдадут. После этого возникнет ситуация провала.

– Мелкие застройщики однозначно уйдут с рынка, – говорит Марина Рундаева. – На мой взгляд, ввод эскроу-счетов был не совсем обоснованным. Дольщики и без того были защищены, поскольку существовала система страхования, без которой ни одну новостройку не могли сдать в эксплуатацию.

При этом, по словам президента палаты недвижимости, в Рязани, по крайней мере, всё не так плохо, как в соседних регионах. Процент ненадёжных застройщиков был маленький. Хуже дела, например, в Тульской и Московской областях. Там обманутых дольщиков было куда больше. А в Туле ещё и возникли проблемы с качеством строительства.

– Когда ввели эксроу-счета, призванные обезопасить дольщиков, многие застройщики постарались впрок получить разрешения, – обращает внимание председатель Союза архитекторов Рязанской области Вячеслав Макаров. – Так они забронировали для себя возможность в будущем работать по более привычным для них условиям.

Одновременно образовались две тенденции – определённая «перегретость» рынка и недостаток средств. Кризис то усиливается, то ослабляется, отчего меняется соотношение предложения и спроса. Поэтому правительство и вводит льготы на ипотеку. Что же касается первой тенденции, то её объёмы можно проследить по существенному уменьшению загруженности строителей и проектной сферы.

По словам Вячеслава Макарова, в Рязани слабое и бессистемное регулирование градостроительной деятельности. И при этом для профессиональной конкретизации задач, рассмотрения предпроектных предложений и готовых проектов не привлекают местные лучшие интеллектуальных сил.

– Стало популярным подобные вопросы, чаще в неподготовленной форме, выносить на обсуждение граждан. Такой «экспресс-анализ» не может быть основой для принятия общественно-значимых решений по застройке и благоустройству города. Гражданин может сказать, что его беспокоит, может указать на хорошие примеры, которые он где-то видел, – рассуждает председатель союза архитекторов.

– Но фундамент любого замысла – профессиональное обобщение результатов. Те же благоустройство и организация общественных пространств порой наводят много шума, но не несут в себе большой смысловой нагрузки. Хотя за те же деньги можно было бы сделать что-то действительно интересное. Так же и с застройкой. Стратегия и тактика эффективного развития города как система для многих остаётся загадкой.

Что дальше?

Относительно проблемы с провалом в застройке в ближайшие годы захотел высказаться и Шаукат Ахметов, в недавнем прошлом зампредседателя правительства региона. Он считает, что объёмы ввода жилья в эксплуатацию сильно снизятся. Как следствие будет сильный рост цен на квартиры.

– А спрос при этом есть. Он сформирован уже сейчас. Государство же продолжает стимулировать покупку жилья. Ввели льготы на ипотечное кредитование, стараются снизить процентную ставку, – говорит Шаукат Ахметов. – Цепочка последствий исходит от эскроу-счетов. Они вроде бы защитили дольщиков, но, к сожалению, не все застройщики могут с ними работать.

О том, что непременно подскочат цены, говорит и Марина Рундаева. Жильё уже подорожало с начала 2020 года. И этот рост составил более 15% к ценам 2019 года.

Если в прошлом году, по оценкам палаты недвижимости, было проседание вторичного жилья, то в ближайшее будущее как раз вторичку и будут покупать. Так что она тоже будет дорожать.

Все уже проявившиеся проблемы признали и в министерстве строительного комплекса региона. В ответе на запрос редакции пресс-служба ведомства упомянула, что эскроу-счета не стали абсолютной гарантией защиты обманутых дольщиков: недобросовестные застройщики продолжают продумывать «серые» схемы. Например, привлекают средства граждан по предварительным договорам, договорам бронирования и займа.

Кроме того, существующих мер стимулирования платежеспособного спроса, по оценке минстроя, недостаточно в условиях роста цен. А переход к проектному финансированию повлечёт за собой прекращение деятельности ряда строительных компаний. А это, в первую очередь, – значительное сокращение рабочих мест.

P.S.: По запросу нашей редакции проверку провела прокуратура области. По информации пресс-службы надзорного органа, нарушений по нормам застройки в Кальном не выявлено.