Хотите купить квартиру? Как правильно, а главное – выгодно подобрать жильё?

На что стоит обращать внимание при выборе квартиры в новостройке? Как найти надёжного риелтора? И возможно ли взять ипотеку по сниженной ставке?

На эти и другие вопросы отве­чает наш гость - президент Ря­занской палаты недвижимости Марина РУНДАЕВА.

Можно даже с ремонтом

— Марина Юрьевна, какова сей­час ситуация на рязанском рынке недвижимости? Много ли у нас в городе покупают жилья?

— Число сделок выросло при­мерно на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Конечно, статистику слож­но посчитать, поскольку много агентств, застройщиков и част­ных маклеров. Рязанцы часто меняют жилищные условия на более комфортные. Рынок недви­жимости находится постоянно в движении. На рынке вторично­го жилья не так много объектов. Продавцы думают, что цены пойдут в рост, но пока тенденции такой нет. Наоборот, вторичный рынок становится дешевле. В Рязанской области люди пред­почитают покупать новые квар­тиры, нежели вторичное жильё. Что будет дальше, в том числе с новостройками, пока неизвестно, и это связано с введением эскроу- счетов. Сейчас застройщики ещё работают по старым условиям. А дальше, когда они будут строить на заёмные средства, соответст­венно, стоимость квартир на пер­вичном рынке начнёт возрастать. Смею предположить, что поку­пательский акцент сместится в сторону вторичного рынка. А ког­да недвижимость востребована, рост цен неизбежен. Кстати гово­ря, первое жильё в любом случае обходится дешевле. Потому что в старой квартире собственник за­хочет сделать ремонт на свой вкус, придётся платить и за демонтаж.

— Но разве в новостройке мало придётся возиться? Ведь человек, по сути, приобретает голые сте­ны…

— Да, но с уверенностью могу сказать, что в Рязани очень хо­рошее качество строительства, и сильного вложения в ремонт не требуется: стяжка пола хо­рошего качества, выровненные стены. Кроме того, у нескольких застройщиков можно приобре­сти квартиры с отделкой «под ключ». У кого-то при этом можно самому выбрать цветовую гам­му. Клиент приходит в магазин, выбирает плитку, обои и прочее, записывает артикулы, отдаёт про­рабу, а тот закупает всё необходи­мое. Система удобная. Большой плюс сейчас в том, что строитель­ные компании делают для озна­комления шоурумы - квартиры с ремонтом, которые помогают людям определиться подходит им та или иная планировка или нет. Потому что по серым стенам понять, какие размеры у кварти­ры, сложно.

— Сколько, кстати, сейчас стоят квартиры в областном центре?

— Если рассматривать ста­рый фонд, то это самое дешёвое жильё. Однокомнатные квар­тиры - от 1,2 млн до 1,6 млн ру­блей. Двухкомнатные - от 1,4 до 2,2 млн., но это в пятиэтажках. В девятиэтажных домах с улучшен­ной планировкой средняя цена на однокомнатные квартиры - от 1,5 млн, двухкомнатные - от 1,8- 2,5 млн.

В новостройках в уже сданном доме или близком к сдаче в сред­нем стоимость однокомнатной квартиры 2 млн. Если квартира с ремонтом, добавляем в среднем ещё 300-500 тысяч рублей, в за­висимости от метража. Двухком­натные квартиры в среднем - от 2,5 до 3,5-4 млн.

Многое зависит от местополо­жения. Самый развитый район - Дашково-Песочня, это район с хорошей инфраструктурой, где много магазинов, детских садов, школ, но район спальный, то есть отдалён от центра города. Во­стребованы больше всего центр и Горроща. Посёлок Приокский многие не любят, хотя не правы, говоря, что район плохой. Когда я только приехала в Рязань, Приок­ский воспринимался как приго­род, а сейчас это весьма развитый район с хорошей инфраструкту­рой: есть детские сады, школы, поликлиника, дороги хорошие. Тем не менее, самые дешёвые квартиры как раз в Приокском и в посёлке Строитель.

Снизят ли проценты?

— Первое, с чем следует опреде­литься - на что покупать квартиру. Сейчас популярна покупка недви­жимости на заёмные средства, то есть ипотека. Но условия банков порой крайне тяжёлые… Есть ли возможность хоть на сколько-то их облегчить?

— В этом году банки уже три­жды снижали процентные став­ки. Последнее понижение было на прошлой неделе. Предпола­гаю, что до конца года произой­дёт очередное снижение ставки. На сегодняшний день средний процент по ипотечному кре­диту составляет от 8,7 до 10,5 % годовых. Условия разные: учитывается возраст заёмщика, рабочий стаж, платёжеспособ­ность, первоначальный взнос. Есть много программ, которые помогают сэкономить: напри­мер, семейная ипотека, которая даёт право приобрести недвижи­мость у юридического лица, то есть на первичном рынке. Такую возможность даёт правительство РФ для семей, где второй или последующий дети родились по­сле 1 января 2018 года. Ставка в среднем - 5% годовых на весь срок кредитования. Хорошее подспорье для молодых семей с оптимальным ежемесячным платежом.

Также есть субсидии для ин­валидов и многодетных семей, которые получают от правитель­ства сертификаты на приобрете­ние недвижимости. Существуют программы от администрации города и соцзащиты. Интерес­ная программа от Рязанского ипотечного фонда, который суб­сидирует процентную ставку по ипотечному кредиту админист­рация города. Этой программой могут воспользоваться жители города и области. Федеральный закон №256 даёт право исполь­зовать средства материнского капитала в качестве первона­чального взноса или погашения ипотеки.

Рынок ипотечного кредитова­ния не стоит на месте, появля­ются новые программы. О них можно узнать или через админи­страцию города, или в агентстве недвижимости.

— Обязательно ли пользовать­ся услугами риелтора? Или квар­тиру можно подобрать и купить самостоятельно?

— Человек самостоятельно может справиться с подбором квартиры. Но при этом стоит учитывать, что риелтор - про­фессионал, который оператив­но и качественно удовлетворит запросы клиента. Ведь ни банк, ни застройщик, ни страховая компания не будут действовать в интересах клиента. С риелтором вопрос решается качественно и комфортно. Главное - найти квалифицированного риелтора. Я всем настоятельно рекомендую заключать договор с агентством на оказание услуг и сохранять его, потому что он защищает потре­бителя и поставщика услуг.

— Как не столкнуться с мошен­ничеством? Ведь случаев обмана со стороны риелторов немало…

— В Российскую гильдию ри­елторов входят аттестованные специалисты и сертифициро­ванные компании. На сайте РГР есть возможность выбора агентств нашего города, которые отвечают профессиональным стандартам, утверждённым Национальным Советом при президенте РФ по профессиональным квалифика­циям. Помимо того, что обяза­тельно нужно подписывать до­говор с компанией, все действия надо производить в помещении агентства. Особенно оплату и пе­редачу средств. Сейчас в основ­ном сделки проходят с исполь­зованием сервиса безопасных расчётов банка. Если есть скры­тые действия, когда, например, просят умалчивать какую-то ин­формацию, стоит задуматься - по­чему? Скорее всего, идёт обман.

Риелторы работаю не с квар­тирами, а с людьми. Своим кол­легам всегда говорю: всё будет получаться, когда будет уста­новка не продать, а помочь че­ловеку решить вопрос. Законо­дательство постоянно меняется, риэлтору приходится учитывать многочисленные тонкости. При Рязанской палате недвижимости есть комитет по разрешению спо­ров: если при работе с риелтором что-то пошло не так, можно обра­титься к нам.

Прописку не проверить

— Последних обманутых доль­щиков заселят в квартиры до кон­ца следующего года. Переход на эскроу-счета точно ли обезопасит новых покупателей?

— Нужно обращаться к надёж­ным компаниям, которых по­рекомендует специалист. Если строится только один дом, то ве­лика вероятность, что у застрой­щика могут возникнуть пробле­мы на каком-то этапе. Что даст переход на эскроу-счета - пока неизвестно: «подводные камни» могут быть везде. Но всё же введе­ние эскроу-счетов защитит участ­ников долевого строительства.

— Несмотря на популярность новостроек, жильё на вторичном рынке всё-таки покупают. На что стоит обратить внимание при вы­боре?

— Самое важное - местопо­ложение и этаж. Всё остальное при желании можно поменять. Есть юридические тонкости. Например, с 31 декабря 2017 года федеральный закон отме­няет учёт зарегистрированных лиц по объекту. То есть теперь невозможно получить справку о составе семьи с данными о том, кто в объекте недвижимости про­писан. У покупателей возникает большой риск купить квартиру с прописанными в неё людьми. Но возникает вопрос: что делать, если зарегистрирован инвалид или человек, который находит­ся в местах лишения свободы? Проблемы с получением справ­ки о прописанных нет только в Москве и области, потому что у них всё проходит через МФЦ. В Рязанской области и в других ре­гионах нет возможности получе­ния таких данных. Специалист по недвижимости поможет клиенту уменьшить риск при приобрете­нии недвижимости на вторич­ном рынке. Подобные справки в Рязанской области перестали выдавать в августе этого года. Су­дебных дел ещё не было, но, если никакие меры не будут приняты, судебные разбирательства могут последовать. Также есть пробле­мы с органами опеки в Рязани: попасть на приём невозможно, риелторов, которые представ­ляют интересы клиентов, в ка­бинеты не пускают, не позволяя донести корректную информа­цию. В течение нескольких меся­цев работаем над этим вопросом, надеемся, скоро всё исправится.